Type d'activité
Appartements boutique · Nouveau projet
Localisation
Séville
Domaines d'intervention
Stratégie · Faisabilité · Produit · Revenue
Collaboration depuis
2019
Dimension
6 appartements
Une maison à Séville, un rêve et une décision plus importante que les travaux : quel était vraiment le meilleur modèle économique pour ce bien ?
Le point de départ
ABAL est intervenu sur le projet avant les travaux.
Olga est arrivée chez ABAL en 2019 avec une propriété à Séville et un rêve : transformer sa maison en projet d'hébergement touristique et en faire un projet de vie. L'idée initiale était de la rénover et de l'exploiter comme une grande location saisonnière.
Mais avant de lancer les travaux, il y avait une décision bien plus importante à prendre : quel était vraiment le meilleur modèle économique pour ce bien ?
Nous avons analysé le marché, la demande et les différentes possibilités d'exploitation du bien, puis construit trois scénarios économiques — optimiste, réaliste et pessimiste — pour comprendre le potentiel et le risque de chaque option.
Les chiffres ont conduit à revoir l'idée initiale. Au lieu d'un seul logement touristique, nous avons recommandé de réaménager le bien pour créer six appartements indépendants. Une décision prise avant de construire, qui permettait de chercher un meilleur équilibre entre capacité à générer des revenus, flexibilité commerciale et structure de coûts maîtrisée.
Ce que nous avons vu
Il fallait concevoir un produit qui fonctionne aussi comme une activité.
Le potentiel ne tenait pas seulement à une propriété attrayante. Diviser le bien en six unités permettait de les commercialiser indépendamment, d'élargir les possibilités de captation de la demande et de réduire la dépendance aux réservations de groupes capables d'occuper toute la propriété.
Mais il y avait une autre difficulté de taille : Séville en été. Pendant les mois les plus chauds, la demande chute fortement. Notre analyse montrait des établissements avec des taux d'occupation inférieurs à 15%, et même des hébergements qui choisissaient de fermer pendant une partie de l'été.
Dans ce contexte, disposer d'une piscine n'était pas un simple atout de plus. Cela pouvait changer la capacité du produit à être compétitif pendant les mois les plus difficiles de l'année.
Les décisions
La stratégie a commencé bien avant de fixer le premier prix.
ABAL a apporté ses conseils sur le réaménagement du bien et la définition des six appartements, pour que chaque espace soit attrayant pour le client, mais aussi pratique et efficace à exploiter.
La maison avait de la personnalité, une histoire et une esthétique propre qui méritaient d'être préservées. Sur cette base, nous avons fait des propositions de décoration, de mobilier et d'équipement, en accompagnant les propriétaires tout au long du développement du produit.
Et une décision a été particulièrement importante pour la viabilité du projet toute l'année : intégrer une piscine sur le toit-terrasse. Cela représentait un investissement important, à décider avant les travaux. L'analyse du marché montrait en été un écart important entre les hébergements qui pouvaient proposer une piscine et les autres.
C'est pourquoi elle a été intégrée au projet comme une décision économique, et pas simplement comme un choix de design.
Le résultat
6
Appartements. Une seule propriété transformée en un modèle d'exploitation plus flexible.
+90%
Taux d'occupation en été, la saison la plus creuse à Séville, chaque année depuis l'ouverture.
CH Boutique a réussi à maintenir des taux d'occupation élevés même pendant l'une des périodes les plus difficiles de la destination, précisément l'un des risques que nous avions identifiés avant les travaux.
Du projet à l'activité
L'intervention d'ABAL ne s'est pas arrêtée à l'ouverture.
La relation engagée en 2019 se poursuit aujourd'hui, avec un Revenue Management récurrent et des conseils sur l'évolution du produit et la réputation en ligne.
Nous avons d'abord aidé à décider quelle activité construire. Aujourd'hui, nous continuons à travailler sur l'activité que nous avons aidé à créer.
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